ISPARTA'DA 60 BİN RİSKLİ BİNA VAR

Mimarlar odası kent sorunları ve şehircilik komitesi yoğun katılım ve tek gündem maddesi ile yaptığı toplantıda şehrin kentsel dönüşümünü masaya yatırdı. Toplantı sonrası sonuç bildirgesini maddeler halinde kamuoyuna açıklayan mimarlar odası başkanı Caner Ataseven açıklamasında şu görüşlere yer verdi. 1- Yılda ortalama 150 riskli bina kentsel dönüşüme giriyor. Isparta’da yaklaşık 90bin bina var. Bunun 2/3 ü 2000 öncesi potansiyel riskli binalar. Yani 60bin bina. Bu hızla gidersek ilimizde riskli binaların dönüşümü 400 yıl sürecek. Yeni yapılan binaların hiç eskimeyeceğini varsayarsak. En son 1914’te yaşanan büyük yıkıcı depremin 100 yıllık periyotu doldu, tekrar ne zaman olacağı belli değil, her an olabilir. O yüzden acele etmeliyiz, kentsel dönüşümü hızlandırmak için ne gerekiyorsa yapmalıyız. 2- 6306 sayılı kanun 14 yıl önce çıktı. Ama o günden sonra devlet teşviklerinde ciddi bir artış olmadı. Kira yardımının hala 4500 TL olduğu bir ortamda bu konunun ciddiye alındığını söylemek çok zor. Kredi faiz destekleri de çok yetersiz. Bu konuda ilimizin milletvekillerine ve siyasilere baskı yapmalıyız. Yıllar önce gayretlerimiz sayesinde milletvekilimiz Bakan’a bunu iletmişti ve kira yardımı ve kredi faiz destekleri tüm Türkiye’de arttırılmıştı. 3- Isparta için en büyük beka meselemiz olan kentsel dönüşüm maalesef hiçbir zaman önceliğimiz olmadı. Sadece çalıştaylarda hatırladığımız, çay içip dağıldığımız gündem dışı bir konu olarak kaldı. Karar verici ve uygulayıcı kurumlarımız için de öncelik konusu olmadı. Hep kulak ardı edildi. 6 Şubat afetinin üstünden 3,5 yıl geçti, artık icraate geçmeliyiz. 4- Kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel emsal oranı. Müteahhit arsa sahibine oturduğu kadar daire veremezse dönüşüm kitleniyor. Genelde emekli olan bu ev sahipleri 75 yıldır alıştıkları konforun altına düşmek istemiyor, 75 yıldır biriktirdiği eşyaların bir kısmını çöpe atmak istemiyorlar. Bir çok eski site var; müteahhit yapmak istiyor, site sakinleri de depremden korkuyor evlerini yenilemek istiyor. Fakat 40 yıldır oturduğu ve alıştığı daire alanının altına düşmesini istemiyorlar, bir odasını feda etmek istemiyorlar, bu da sistemi kitliyor. Can güvenliği riski bulunan eski binalar ve sitelerde dönüşüm kilidi hala çözülebilmiş değil. 5- Depreme hazırlık ve halkı kentsel dönüşüme teşvik için Belediyemizin verdiği %10 emsal artışı tüm ülkeye örnek oldu, birçok ilden bizi aradılar, meclis kararlarını gönderdik, kendi belediyelerine sundular. Belediye Meclisinde tüm partiler bu kararı oy birliğiyle aldı. Halkın can güvenliğini ve teknik konuları siyasetin üstünde tuttukları için Belediyemize, imar komisyonumuza ve mecliste bulunan tüm parti temsilcisi üyelere tekrar teşekkür ederiz. Piyasada müteahhitler ve halk bu kararı çok memnuniyetle karşıladılar, zaten itiraz eden veya dava konusu eden kimse olmadı. Lakin ilerleyen aylarda büyük arsalarda bulunan büyük sitelerde %10 emsal artışının anlaşmalarda yeterli gelmediğini gördük. Can güvenliği riski bulunan eski binalar ve sitelerde dönüşüm kilidi hala çözülebilmiş değil. 1. Çözüm önerisi şudur: Parselde bulunan mevcut riskli yapıda/yapılarda 1-10 arası bağımsız bölüm varsa emsal artış teşviği %10, 11-20 (20 dahil) bağımsız bölüm varsa %15, 21 dahil ve daha fazla bağımsız bölüm varsa %20 olmasını öneriyoruz. Küçük küçük yapılaşmaları engellemek ve birleşmeye teşvik etmek amacıyla %20 emsal artışı için en az arsa alanı sınırlaması konulabilir (2000 veya 3000 m2 gibi). 2. Çözüm önerisi şudur: 2000 m2 yi geçen 1.2 emsalin altında olan parsellerde %20 emsal artışı verelim, 1.2 ile 1.4 arası olan parsellere %15. 750m2 üstü 1.4 ile 1.6 olan parsellere %10 verelim. 1.6 emsal üst sınırını değiştirmeyelim. 1000 m2 üst sınırını ise 750'ye indirelim. 3. Çözüm önerisi: 200-300 m2 gibi ufak parselleri birleşmeye teşvik etmek amacıyla bu şekilde 3-4 parsel birleşip 750 m2 yi geçerse emsal artış teşviki önerilebilir. 4. Çözüm önerisi ise bu üçünü birleştirerek ortak bir formül bulmak. 6- Eskiden beri devam eden 2000 veya 5000 m2’yi geçen parsellerde otomatikman kazanılan emsal artışları, kentsel dönüşüm emsal artışından sonra ilave edilmelidir. Emsal artışı teşviğinden sonra ilave kat verilmesini kimse talep etmemektedir. İmar planındaki mevcut kat izinleri yeterlidir. Görüştüğümüz, bizi arayan müteahhitler ve vatandaşlar da bunu talep ediyor. Meclis toplantısında Belediye Başkanı Şükrü Başdeğirmen "şimdilik böyle başlayalım, yeterli faydasını göremezsek ilerde tekrar değerlendirir, teşvik oranlarını arttırabiliriz" demişti. Bu ayki meclis toplantısında bu önerinin değerlendirilmesini arzu ediyoruz. 7- Akla şöyle bir soru gelebilir: Bu emsal artışı şehircilik açısından olumsuz bir durum oluşturabilir. Fakat esas acı gerçek şudur: Isparta merkezde kentsel dönüşüme giren bina sayısı yıllık ortalama 100 adet. Yani 100 binanın belki de sadece yıllık 30 adeti yukarda belirtilen şartları sağlayıp bu teşvikten faydalanabilir. Isparta merkezde yaklaşık 35 bin bina olduğunu göz önüne alırsak bu 30 binanın kente çok olumsuz bir etkisi olacağını söylemek zordur. Ayrıca konulacak olan üst emsal sınırı aşırı yoğunlaşmanın da önünü kesecektir. Kat artışı da talep edilmemektedir. 8- Teklifimiz zamanında yapılan imar planında emsali düşük kalmış, haksızlığa uğradığını düşünen vatandaşlarımıza hakkını vermek üzerinedir. Özellikle Anadolu Mahallesinde verilen ilave artışla 2,50’yi geçen emsal, diğer mahallelerde 0.90 veya 1.00 emsalli benzer sitelerde büyük tepki doğurmuştur. Halkta kentte bir emsal adaletsizliği olduğu algısı oluşmuştur. Bu parsellerde yaşayan vatandaşlar hiçbir şekilde rant artışı, kar etme veya yatırım amacı gütmemektedirler. Bu insanlarımız sadece şunu istemektedir: Kalan ömrümüzde alıştığımız yaşam konforundan taviz vermeden, oturduğumuz alan kadar alana sahip ve depreme dayanıklı binada ömrümüzü tamamlamak, depremde çocuklarımızla ve torunlarımızla enkaz altında kalma endişesi duymadan huzurla yaşamak. Eğer bir tedbir, önlem almazsak bu eski sitelerde yaşayan binlerce vatandaşımız çaresiz depremde ölümü beklemek zorunda kalacaklardır. Bir yıldır Belediye Başkanımız, başkan yardımcılarımız, imar komisyonu, imar müdürü ile bu konuyu konuşuyoruz, öneriler sunuyoruz. Yüz yüze görüşmelerimizde hepsi de bu teklifi olumlu buluyor, destekliyor. Fakat İmar komisyonundan geçirip Belediye Meclisine teklif olarak bile sunamadık. Bugüne kadar hiçbir ilerleme sağlayamadık maalesef. 9- Isparta’da çok ciddi bir emsal adaletsizliği var. Emsal oranları en son 20 yıl önce belirlenmiş. Anadolu mahallesinde emsal 2.50’yi geçerken aynı büyüklükteki bir çok sitede bu oran 1.0 ve 0.9. Artık yeni bir imar planı revizyonu yapma vakti geldi. Ada ve parsellerdeki emsal oranlarını belirleyen son detaylı imar planı revizyonu yaklaşık 20 yıl önce yapılmıştır. Parsellerin çoğu o yıl belirlenmiş olan emsal oranlarında kalmıştır. Ama günümüz şartlarında müteahhitlerin kentsel dönüşüme girmesi için bu oranlar çok düşük kalmıştır. Kent genelinde ada ve parsellerin emsal oranlarının yeniden değerlendirilmesi ve daha adil bir dağılım yapılmasının artık zaruri olduğunu düşünmekteyiz. Emsal artışı teşviğinden sonra ilave kat verilmesini kimse talep etmemektedir. İmar planındaki mevcut kat izinleri yeterlidir. Görüştüğümüz, bizi arayan müteahhitler ve vatandaşlar da bunu talep ediyor. Kentsel dönüşümün önünü açması amacıyla; mevcut eski yapı stokumuzun bulunduğu mahallelerde Belediyemizden yeni, güncel ve daha adil bir imar planı revizyonu istiyoruz. 10- Verilecek emsal artışının temel amacı; yalnızca bağımsız bölüm sayısını artırmak değil, mevcut riskli yapı stokunun daha güvenli, sağlıklı, otopark çözümü üretilmiş, sosyal donatı ve yaşam konforu artırılmış yapılarla dönüşümünü sağlamaktır. Bu kapsamda emsal teşvikinin kullanım esaslarının açık biçimde tanımlanması önemlidir. Bu süreçte; şehir plancıları, mimarlar, inşaat mühendisleri, müteahhitler, akademisyenler, yerel yönetimler ve ilgili tüm paydaşların ortak bir platformda bir araya gelerek Isparta özelinde kapsamlı çalışmalar yürütmesi önem arz etmektedir. Farklı kentlerde uygulanmış kentsel dönüşüm ve emsal teşviki örneklerinin teknik, sosyal ve ekonomik boyutlarıyla değerlendirilmesi; elde edilen verilerin somut örnekler ve senaryolar üzerinden kamuoyu ile paylaşılması, sürecin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sağlayacaktır. 11- Şehircilik açısından ufak ufak parsellere çap ve ruhsat vermemeliyiz, birleşmeye teşvik etmeliyiz. Her mahallede ve her adada yapılan yerinde dönüşüm o mahalle veya adada alansal planlama yapmayı 40-50 yıl boyunca engellemektedir. 12- En büyük risk şehir merkezindeki yapılar. Yapı stoğu eski, caddeler işlek ve alt katları ticari (defalarca resmi ya da gayrıresmi tadilat yapıldı, belki kolon kesik ve yumuşak kat veya katların kot farkından çekiçleme olayı da söz konusu). şehir merkezindeki bu yapılar otopark bedelleri ve otopark sorununu çözememe nedenlerinden yenilenmiyor. Teşvik ve çözüm üretilmeli. Şu anda tek çözüm 1,5 km yarıçap içinde otopark için bir arsa bulmaktır. Çarşıdaki bu riskli binalar eğer yıkılıp yenilenemiyorsa güçlendirme önerilmeli ve teşvik edilmelidir. Kentsel dönüşümde tek çözüm yıkım değildir, güçlendirme de kentsel dönüşümün bir parçasıdır. 13- Belli başlı birkaç ile tanınan yarısı bizden kampanyası ve 0.69 faizli 15 yıl vadeli kentsel dönüşüm kredisi teşviklerinin ilimizde de uygulanması için milletvekillerimize ve siyasilere baskı yapmalıyız. İlimizde daire satışları ve inşaat sektörü durma noktasına geldi. Tüm paydaşlar örgütlenerek bu konuda gayret göstermelidir. 14- 30 yılı geçmiş, 98 öncesi yapılara yönelik (binalarınızı kontrol ettirin, şüpheniz varsa kurumlara bilgi verin vb.) kamuoyunu korkutmadan ortak bilgilendirme (basın toplantısı, kurum internet sitesi vb.) yapılabilir. Bu konuyu kamuoyunda sürekli sıcak tutmak zorundayız. 15- 10- Isparta 80 ile örnek pilot il olabilir. Belediyemizin altyapısı ve yaklaşımı buna müsait. Çevre Şehircilik müdürlüğümüz çok aktif. Cumhurbaşkanımız, sayın Bakanımız Murat Kurum ve sayın Valimiz bu konuya çok önem veriyor. Bu fırsatı değerlendirelim. 16- Kat karşılığı inşaatlarda %40 üstü arsa payı ilimizde müteahhitleri zorluyor ve yapılan - dairelerin fiyatını oldukça arttırıyor. Arsa payını %40’ın altına çekmemiz lazım. 17- Bağlar mahallesi 1978 yıllarında yapılmış çoğunluğu yığma ve 4 katlı, aşırı riskli ve acil kentsel dönüşüm bekleyen bir mahalle. Bir planlama ile hızlıca geri dönüş alınabilecek bir mahalledir. 18- Anadolu mahallesi muhtarı, mahallede farklı parsellerde farklı alanlarda dairelerin önerilmesi mahalle halkını en rahatsız eden konu dedi. Anadolu mahallesinde yapılabilecek her şey yapıldı, gerekli teşvikler sunuldu. Artık kendi kendine dönüşümü beklenecek. Bu dönüşüm uzun süre alabilir o yüzden Anadolu mahallesini beklemeden diğer mahallelere de odaklanmalıyız. Isparta’da kentsel dönüşümü yavaşlatan nedenlerden biri de özel proje alanı ilan edilen bölgelerin dönüşümünü beklemektir. 19- İlgili kurumların memurlarını en çok şikayetler ve hukuki süreçler meşgul ediyor, dolayısıyla teknik personel sayısı yetmiyor. 20- Daha kaliteli kentsel dönüşüm ve yapılaşma için 100 yıl ömürlü binalar üretmemiz lazım. İmar planlarını da 50 yıl sonrasını düşünerek tasarlamalıyız. En az 50 yıl ömürlü binalar için gönüllülük esasına göre bazı kriterler ve teşvikler belirlenmelidir. Belirlenecek bazı nitelikleri barındıran binalara "en az 50 yıl ömürlü, daha güvenilir bina" etiketi verilmesini öneriyoruz. Nitelikler Belediyemiz öncülüğünde belirlenebilir. 21- Kaymakkapı meydanındaki planlama: Öncelikle Kültür Sitesi dükkanları Isparta Oteline taşınacak ve Kültür Sitesi yıkılacak. Daha sonra Belediye İşhanı taşınacak ve yıkılacak. Ondan sonra Kültür sineması yıkılacak. Bunun sonucunda Isparta’ya altı çok büyük kapasiteli otopark olan büyük bir meydan kazandırılmış olacaktır. 22- ÖPA (Özel Proje Alanı) ilan edilen Kafeler Caddesinin bundan sonraki süreci için Bakanlığın kararı beklenmektedir. Karar bir an önce verilmeli ve bölgedeki halka bildirilmelidir. 23- Çarşı Polis Karakolu yerine 3 katlı çelik kent müzesi düşüncesi vardır. 24- Isparta Çevre ve Şehircilik Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nde salt çoğunluğa arsa hissesi satış işleminde SPK uzmanları ve emlakçıların m2 rayiç fiyatları çok düşük kalmakta ve halkta mağduriyet doğmaktadır. Değerli bölgelerde rayiç fiyatlar piyasa şartlarına uygun gerçekçi rakamlara çekilmelidir. Ayrıca kat karşılığı sözleşmelerde de sıkıntı yaşanması bu müdürlüğü meşgul etmektedir. 25- 3 yıl önce önceki Valimizin başkanlığında başlayan yapı stok envanterimizin çıkarılması konusunda maalesef ciddi bir ilerleme sağlayamadık. Eylem planı masada kaldı. Sadece Özel İdare 204 köyden 12 köyün ihalesine çıktı. Oysa Mimarlar Odası ve İnşaat Mühendisleri Odası ile birlikte yaptığımız toplantıda gönüllü mimar ve inşaat mühendislerimiz bu işlemi uygun fiyatla yapmayı kabul etmişlerdi, kurumlara da iletmiştik. Yapı stok envanterimiz hala olmadığı için kentimizin bir ısı haritasını çıkaramıyoruz ve önceliklerimizi belirleyemiyoruz. .